Nekilnojamojo turto rinkos veiksnių analizė

Ištrauka

ĮVADAS
Tyrimo aktualumas
Nekilnojamo turto rinka yra vieta, kurioje vyksta prekyba žemėmis ir pastatais. Ji gali
apimti skirtingus nekilnojamo turto tipus, tokius kaip gyvenamasis, komercinis ar pramoninis turto
segmentai. Rinkos vertę įtakoja daug veiksnių, įskaitant ekonominę situaciją, paklausą ir pasiūlą,
demografinius pokyčius, palūkanų normas ir kt. Šie veiksniai lemia nekilnojamo turto kainų
pokyčius bei investicijų galimybes rinkoje.
Nekilnojamasis turtas, kaip fizinio objekto, sąvoka apima natūralų ir dirbtinai sukurtą
nekilnojamąjį turtą. Natūralus nekilnojamasis turtas – tai gamtoje natūraliai esantys žemė, miškai,
naudingosios iškasenos, vandens telkiniai. Dirbtinis nekilnojamas turtas apima turto formos, kurios
yra žmogaus sukurtos ir nėra natūraliai egzistuojančios. Tai gali būti pastatai, konstrukcijos ar
infrastruktūra, sukurti žmogaus rankomis. Pavyzdžiai apima tiltus, tunelius, vandenpūtęs, elektros
linijas, greitkelyje ir kitas žmogaus kurtas struktūras. Šios konstrukcijos dažnai naudojamos
komunikacijai, transportui ar kitoms funkcijoms vykdyti ir prisideda prie urbanizacijos ir
civilizacijos vystymosi.
Nekilnojamojo turto analizė (NT rinkos analizė) - tai visų NT segmentų monitoringas,
duomenų rinkimas ir apdorojimas, siekiant identifikuoti esamas nišas rinkoje, paklausiausius bei
sėkmingiausius projektus.
Atlikta nemažai tyrimų užsienyje ir Lietuvoje, kurie atskleidė nekilnojamo turto rinką
veikusius ekonominius veiksnius. Tai tyrė V. Cogen`as ir L. Karpavičiutė (2017), N. Ferlan`as ir kt.
(2017), S. Vogiazas ir C. Alexiou (2017), L. Gasparėnienė, R. Remeikienė ir A. Skuka (2019), P.
Trung`as ir N. Quan`as (2019), A. Laurinavičius (2022). Daugelis atliktų tyrimų atskleidė, kad
nekilnojamojo turto rinką veikiantys ekonominiai veiksniai yra bendrasis vidaus produktas (BVP),
infliacija, palūkanų normos. Šiuo tyrimu siekiama patikrinti įvairių tyrimų rezultatus ir atskleisti,
kokie pagrindiniai ekonominiai veiksniai veikia nekilnojamojo turto rinką Lietuvoje, Pasirinktas
tyrimo laikotarpis 2010-2022 metai.
Mokslinis naujumas ir teorinis reikšmingumas. Lietuvos gyvenamojo turto rinka pradėjo
formuotis aktyviai po nepriklausomybės atkūrimo 1990-aisiais metais. Po Sovietų Sąjungos žlugimo
ir Lietuvos nepriklausomybės paskelbimo, buvo pradėtas atkurti privatus nuosavybės institutas,
įskaitant nekilnojamąjį turtą. Tai sukėlė būtinybę kurti ir vystyti nekilnojamo turto rinką, kad atitiktų
naujus ekonominės ir socialinės sistemos reikalavimus. Po šių pokyčių pradėjo kurtis gyvenamasis
nekilnojamas turtas, tokio tipo kaip butai ir namai, tapo įperkamomis gyvenimo sąlygomis
visuomenei. Rinkos plėtra iš pradžių buvo sudėtinga, bet su laiku ir ekonominės padėties gerinimu
Lietuvoje nekilnojamo turto rinka išaugo ir įgavo daugiau struktūros bei profesionalumo, sparčiai
kylo kainos.
Nekilnojamo turto kainų sprogimas pasireiškė 2004–2008 metais, kai šalis prisijungė prie
Europos Sąjungos ir patyrė sparčią ekonominę augimo fazę. Šis laikotarpis buvo žinomas kaip
"burbulas" nekilnojamo turto rinkoje, kai kainos kai kuriose vietose žymiai išaugo. Gyvenamojo
turto kainos, ypač sostinėje Vilniuje, augo labai greitai, o šis augimas ne visada atitiko realiąją turto
vertę ar nuomos pajamas. Tačiau nuo 2008 metų pasaulinė finansų krizė ir ekonominis nuosmukis
leido "burbului" susprogti, ir nuo tada nekilnojamo turto kainos grįžo į stabilų lygį. Po finansų krizės
nekilnojamo turto kainos Lietuvoje buvo mažiau jautrios, išskyrus kelias vietoves arba sektorius,
kurie išlaikė didelį paklausos ir pasiūlos pusiausvyrą. Tai yra svarbus pamokymas apie rinkos
stabilumą ir subalansuotą vystymąsi.
2015-2020 metais Lietuvos nekilnojamo turto kainas veikė įvairūs veiksniai, kurie gali būti
suskirstyti į kelias kategorijas: ekonominiai veiksniai, palūkanų normos, paklausa ir pasiūla, statyba
ir naujų projektų plėtra, naujų nekilnojamo turto projektų plėtra, investicijos, geografiniai veiksniai,
politika ir teisės aktai.

2020 m. COVID-19 pandemija turėjo įtakos ne tik sveikatos sektoriui, bet ir įvairioms
ekonominėms sritims, įskaitant nekilnojamąjį turtą. 2022 metais pasidėjo konfliktas tarp Ukrainos ir
Rusijos. Dėl šių priežasčių keitėsi rinkos dalyvių lūkesčiai ir įpročiai.
Įvertinus visus šiuos aspektus bus aprašyta dabartinė nekilnojamojo turto rinkos Lietuvoje
situacija...